Согласование перепланировки нежилого помещения (здания) в Москве

Перепланировка нежилых зданий и их частей

Проектно-юридическая компания «ФРАНЦ-А» специализируется на оформлении проектной и разрешительной документации с 2000 г. Наши специалисты отлично знают требования Москомархитектуры, Мосгорнаследия, Мосгоргеотреста, БТИ, Росреестра. Мы поможем вам реализовать и узаконить перепланировку нежилого здания «под ключ» - от разработки проектной документации до постановки изменений на кадастровый учет.

С позиции закона, нет термина «перепланировка нежилого здания». В нормативной документации используется термин «работы по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство». Однако, упрощенно эти работы называются перепланировкой.

Какие действия являются перепланировкой нежилого здания или его части:

• демонтаж и возведение стен, устройство проемов в стенах;
• выполнение работ, затрагивающих перекрытия и несущие стены (устройство проемов в перекрытиях, частичная замена перекрытий, установка лестниц);
• устройство новых санузлов в помещении или перепланировка существующих санузлов;
• замена инженерных систем, элементов конструкций (кроме несущих) лифтовых шахт, замена лифтов;
• работы по усилению фундамента здания;
• изменение фасада здания:
  • устройство новых или изменение существующих окон;
  • обустройство или изменение входных групп, эвакуационных выходов, тамбуров площадью менее 15 м2 без фундамента и капитальных пристроек, устройство навесов, козырьков;
  • обустройство входных групп (в том числе площадью до 40 м2, предназначенных для инвалидов и маломобильных групп населения в учреждениях социальной сферы);
  • устройство систем наружного утепления;
  • создание витрин с выносом не более 1 м относительно внешних стен здания, без организации помещений;
  • частичная замена кровли и/или устройство навесов на эксплуатируемых кровлях зданий (без увеличения высоты здания, без создания капитальных надстроек);
  • обустройство слуховых окон и окон типа Velux на чердаках и технических этажах (с сохранением конфигурации кровли).

Разрешение на перепланировку нежилого здания (или его части) в Москве оформлять не требуется. Однако произведенную перепланировку нужно будет узаконить с соблюдением процедур, предусмотренных действующим законодательством.

Общий порядок перепланировки нежилых зданий в Москве:

1. Предпроектная подготовка;
2. Разработка проекта проведения работ по изменению объекта капитального строительства;
3. Согласование проекта в инстанциях г. Москвы;
4. Выполнение ремонта;
5. Разработка Технического заключения о соответствии выполненных работ проекту;
6. Сдача выполненных работ в БТИ, постановка изменений на инвентаризационный учет;
7. Постановка новой планировки на кадастровый учет.

Этап 1. Предпроектная подготовка

• В БТИ необходимо получить поэтажные планы и экспликации помещений, отражающие их состояние «до проведения работ». Документы проверяются на отсутствие технических ошибок (несоответствие размеров окон и проемов дверей фактическим размерам, неверное указание входной группы, ступенек, лестниц). При выявлении ошибок следует обязать БТИ их устранить.
• Запланированные работы проверяются на соответствие нормам СНиП. На этом этапе могут потребоваться консультации в МЧС (в том числе по разработке СТУ).

• Если затрагивается фасад здания-памятника архитектуры, в Мосгорнаследии следует получить предварительное согласие на такие работы.
• При планировании входов, тамбуров, пандусов разрабатываются проектные чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ. Эти чертежи согласовываются с ГБУ «Мосгоргеотрест».
• Если рядом проходят подземные коммуникации, при необходимости проводятся согласования в следующих инстанциях: ОАО МОЭК, ОАО МОЭсК, ГУП «Московский Метрополитен», Управление по перспективному развитию и Управление новой техники и технологии ПЭУКС, ОАО «Мосводоканал», ОАО МГТС, Управление улично-дорожной сети Москомархитектуры.

Этап 2. Разработка проекта проведения работ по изменению объекта капитального строительства

• Сначала разрабатывается «Заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства и возможности производства планируемых работ». Заключение доказывает, что запланированные мероприятия не нарушат прочность здания.
• Затем разрабатывается проект перепланировки (правильное его наименование - «Проект проведения работ по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»).

В состав проекта обязательно включаются следующие разделы:

• архитектурный,
• конструктивный,
• водопровод, канализация,
• вентиляция, дымоудаление.

При необходимости разрабатываются дополнительные разделы:

• изменение архитектурного облика здания,
• кондиционирование,
• противопожарные мероприятия, пожарная сигнализация,
• технология,
• электроосвещение и электрооборудование,
• отопление.

Если нужно восстановить фасад здания (очистить от старой краски и загрязнений, устранить дефекты, покрасить), разрабатывается раздел проекта «Колористические решение».

Право на разработку «Проекта проведения работ по изменению объекта капитального строительства…» имеют только компании, являющиеся членами СРО, что подтверждается Выпиской из реестра членов саморегулируемой организации.

Компания «ФРАНЦ-А» состоит в одном из ведущих отраслевых СРО - НП «Центр развития архитектурно-строительного проектирования» (рег. номер в гос. реестре СРО-П-045-09112009 от 09.11.2009 г, лицензия № ГС-1-99-02-26-0-7712110824-028482-2).

Если работы затронут несущие конструкции здания-памятника архитектуры, к разработке проекта привлекается организация, имеющая лицензию Министерства культуры на проектирование объектов культурного наследия.

Этап 3. Согласование проектной документации

• Если здание новое и затрагивается фасад, проект согласовывается у автора проекта дома (поскольку в этом случае затрагиваются авторские права).
• В Москомархитектуре согласовывается только раздел проекта «Колористические решение» и оформляется колористический паспорт объекта.
• Если здание является памятником архитектуры, проект согласовывается в Мосгорнаследии. Если помещение мемориальное и проект изменяет размеры, пропорции и параметры дома, потребуется также Заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Желательно, чтобы в указанных инстанциях «Проект проведения работ по изменению объекта капитального строительства…» согласовывала компания-разработчик проекта.

В отличие от жилых домов, при перепланировке нежилых зданий не требуется согласование проектной документации в Мосжилинспекции.

Согласование перепланировки нежилого здания в МЧС и в Роспотребнадзоре не требуется.

Этап 4. Выполнение ремонта

В процессе выполнения ремонта с проектной организацией подписываются Акты на скрытые работы (на гидроизоляцию, устройство проемов в несущих стенах).

Завешенный ремонт проверяется на соответствие проекту, и проектная организация подписывает Акт на выполненные работы.

При перепланировке нежилых зданий нежелательны отступления от проекта. При обнаружении несоответствий между готовым ремонтом и проектной документацией придется или переделывать ремонт, или корректировать проект.

Этап 5. Разработка «Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ и их соответствии проекту»

По факту выполненной перепланировки разрабатывается Техническое заключение, содержащее текстовый и графический разделы. Документ подтверждает соответствие произведенных работ проекту и доказывает, что не требовалось получение разрешения на строительство.

Этап 6. Сдача выполненных работ в БТИ, постановка изменений на инвентаризационный учет

• В БТИ сдаются «Проект проведения работ по изменению объекта…» и Техническое заключение;
• БТИ производит обмеры помещений, сверяет их с проектом и выдает поэтажный план с новой планировкой помещения или здания.

При наличии отступлений от проекта БТИ выдаст поэтажный план с «красными линиями» и штампом о проведении незаконных работ. Это значит, что нужно переделывать ремонт или изменять проект, а затем снова вызывать БТИ на объект.

Этап 7. Постановка новой планировки на кадастровый учет

Кадастровый инженер оформляет технический план помещения. Затем изменения ставят на кадастровый учет и вносят об этом запись в ЕГРН Росреестра.

Сроки оформления документов