Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме в Москве

Компания «ФРАНЦ-А» более 20 лет специализируется в сфере архитектурно-строительного проектирования. Мы выполняем разработку проектной документации и оказываем содействие в получении разрешительной документации для переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилых домах. На нашей стороне отличная репутация в согласующих инстанциях Москвы и опыт успешной работы со сложными объектами строительства. Мы всегда действуем в интересах Заказчика и гарантируем соблюдение требований законодательства.

Что такое перепланировка и переустройство помещения?

Это любое отличие фактической планировки помещения от планировки, указанной в поэтажном плане БТИ. Изменение фасада жилого здания также относится к мероприятиям по перепланировке и переустройству помещения.

Виды работ по перепланировке и переустройству помещений:

• демонтаж и/или возведение перегородок и стен;
• выполнение новых или закладка существующих проемов в несущих и ненесущих стенах;
• проведение работ, затрагивающих перекрытия (устройство проемов в перекрытиях, внутренних лестниц);
• обустройство новых санузлов или изменение конфигурации существующих санузлов;
• демонтаж, установка, перенос бытовых электроплит и газовых плит;
• устройство каминов и дымоходов;
• устройство или изменение конструкции полов в зданиях с деревянными перекрытиями;
• устройство одной антресоли площадью не более 40% от общей площади помещения.

Виды работ по изменению фасада здания:

• обустройство, закладка увеличение или уменьшение оконных и дверных проемов;
• обустройство и изменение входов, входных групп и эвакуационных выходов;
• устройство балконов и лоджий на первых этажах (без фундаментов и помещений);
• строительство навесов в пределах габаритов существующих элементов здания;
• устройство вентиляционных коробов на фасаде дома (со стороны двора);
• расширение, обустройство, закладка приямков.

Запрещенные действия при выполнении перепланировки:

• перевод технических подполий в подвалы;
• переустройство помещений в домах, признанных аварийными;
• ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы, веранды;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и/или отопления;
• пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, колоннах (стойках, столбах), в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб:
  • в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями,
  • в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки и разводку трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

Следует учесть действующие в жилых многоквартирных домах ограничения на шум (до 30 дБ с 21:00 до 8:00 в будние дни), вибрацию, ионизирующие и неионизирующие излучения, а также иные воздействия, с которыми связано производство работ.

Порядок выдачи разрешений на перепланировку и переустройство нежилых помещений

• В Москве выдача разрешений регламентирована Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
• В Московской области порядок получения разрешений на перепланировку нежилых помещений в жилых домах регламентирован Постановлениями органов местного самоуправления.

Порядок согласования переустройства и/или перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах города Москвы:

1. Предпроектная подготовка;
2. Разработка проектной документации;
3. Согласование проектной документации в инстанциях;
4. Получение Разрешения Мосжилинспекции на проведение переустройства и (или) перепланировки помещения;
5. Проведение ремонтных работ;
6. Сдача объекта в эксплуатацию.

Этап № 1. Предпроектная подготовка

• Необходимо получить в БТИ технический паспорт помещения и проверить входящий в него поэтажный план на отсутствие технических ошибок. При обнаружении в плане помещения ошибок (например, несоответствия планировки помещения фактическому состоянию, ширины простенков и стен, размеров окон и дверей, габаритов вентиляционных коробов), нужно обязать БТИ их устранить.
• Перепланировка проверяется на соответствие требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам. В сложных ситуациях необходимо предварительно получить консультацию в МЧС и в Роспотребнадзоре.
• Для зданий, имеющих статус объекта культурного наследия (памятника архитектуры), в Мосгорнаследии уточняется перечень элементов, являющихся предметами охраны. Их необходимо будет сохранять при проведении ремонта.
• Если имеются сомнения в том, что автор проекта дома в будущем согласует предусмотренные изменения фасада и несущих конструкций, рекомендуется получить у него предварительную консультацию.
• Если планируется обустройство отдельного входа в помещение, следует учесть, что вход должен быть обустроен в пределах габаритов земельного участка.
• Для работ, затрагивающих фасад здания, в Москомархитектуре необходимо получить ситуационный план.
• Если запланированы работы за пределами габаритов здания (обустройство входа в подвал, дополнительных входов и тамбуров, пандусов, площадок со ступеньками вдоль здания, установка стоек и опор для обустраиваемых козырьков), необходимо разработать Генплан (на геоподоснове) и чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ. Запланированные работы необходимо согласовать в ГБУ «Мосгоргеотрест».
• Если рядом с зоной запланированных работ имеются подземные коммуникации, потребуется согласовать запланированные работы в ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭсК», ГУП «Московский Метрополитен», в Управлении по перспективному развитию и в Управлении новой техники и технологии ПЭУКС ОАО «Мосводоканал», в ОАО «МГТС», в Управлении улично-дорожной сети Москомархитектуры.

Этап № 2. Разработка проекта переустройства и/или перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме

• Сначала разрабатывается «Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ», доказывающее, что запланированные работы не нарушат прочность здания и общедомовые коммуникации. Разработчиком может выступить автор проекта дома или организация, уполномоченная Мосжилинспекцией.
• Затем разрабатывается «Проект переустройства и/или перепланировки помещения в многоквартирном жилом доме», включающий следующие основные разделы:

Архитектурный:

• пояснительная записка, с указанием перечня планируемых работ, оснований для проектирования,
• описание архитектурно-строительных решений и условий производства работ, противопожарных мероприятий,
• планы и экспликации помещения по состоянию «до перепланировки» и «после перепланировки»,
• план демонтажа и возведения перегородок, стен и оборудования,
• план и экспликация полов, конструкция полов,
• звукоизоляция.

Конструктивный:

• устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях,
• схемы проемов и рам, усилений, узлов.

Водопровод, канализация:

• схема гидроизоляции полов,
• план разводки горячего и холодного водоснабжения,
• план разводки канализационных труб,
• трехмерная схема расположения оборудования.

Вентиляция, дымоудаление:

• объемно-планировочные решения,
• комплекс инженерных систем и технических средств.

Изменение архитектурного облика здания:

• визуализация фасада здания по состоянию «до» и «после» проведения работ.

Дополнительно может потребоваться разработка разделов проекта «Технология», «Электроосвещение и электрооборудование», «Отопление».

Если планируется восстановить фасад здания (очистить от старой краски и загрязнений, устранить дефекты, покрасить), разрабатывается раздел «Колористические решение».

Если здание, в котором расположено помещение, является объектом культурного наследия, и проект затрагивает несущие конструкции, раздел проекта «Конструктивный» разрабатывается специализированной организацией, имеющей лицензию на разработку проектов на объектах исторического наследия.

Вести разработку проекта уполномочены только проектные организации, являющиеся членами СРО, что подтверждается Выпиской из реестра членов саморегулируемой организации.

Компания «ФРАНЦ-А» состоит в одном из ведущих отраслевых СРО - НП «Центр развития архитектурно-строительного проектирования» (рег. номер в гос. реестре СРО-П-045-09112009 от 09.11.2009 г, лицензия № ГС-1-99-02-26-0-7712110824-028482-2).

Этап № 3. Согласование проекта переустройства и/или перепланировки нежилого помещения в инстанциях

• Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме подлежит обязательному согласованию в Роспотребнадзоре.
• Если помещение расположено в доме-новостройке, раздел проекта, предусматривающий изменение фасада здания, нужно согласовать у автора проекта дома.
• Проектная документация направляется на согласование в Мосжилинспекцию. При необходимости Мосжилинспекция самостоятельно направляет проект на согласование:
  • в Москомархитектуру, если изменяется фасад здания,
  • в АО «Мосгаз», если затрагиваются газовые трубы,
  • в Мосгорнаследие, если здание расположено в зоне исторической застройки или является памятником архитектуры.

Если помещение является мемориальным, дополнительно потребуется оформить Заключение государственной историко-культурной экспертизы.

• Бланк заявления о согласовании переустройства помещения в Мосжилинспекции. Скачать

Согласование проекта в МЧС не требуется.

Этап № 4. Согласование проекта переустройства и/или перепланировки нежилого помещения у собственников помещений многоквартирного дома

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются:

• Несущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения (согласно ст. 290 Гражданского Кодекса РФ);
• Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции жилого дома, в том числе фасадные стены дома, обслуживающие более одного помещения (согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ);
• Земельный участок, на котором расположен дом (в соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Если проект предусматривает изменение фасада дома или затрагивание земельного участка, необходимо получить согласие собственников помещений на проведение работ (в форме протокола общего собрания собственников). Отсутствие согласия – основание для отказа в выдаче разрешения на проведение перепланировки и/или переустройства помещения.

Порядок проведения общего собрания собственников регламентирован гл. 6 Жилищного Кодекса РФ (ст. 36 - 48 ЖК РФ):

• За 10 дней до запланированной даты собрания необходимо направить всем собственникам помещений в доме сообщение о проведении общего собрания по почте заказными письмами. Требования к содержанию сообщения указаны в п. 5 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.
• Если в доме имеются неприватизированные квартиры или нежилые помещения, принадлежащие Москве, сообщение о проведении общего собрания обязательно должно быть направлено в инженерную службу вашего района, уполномоченную Правительством Москвы представлять интересы города.
• Собрание проводится в очной форме. Решения по вопросам, затрагивающим или уменьшающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ).
• При отсутствии кворума необходимо повторно уведомить собственников помещений о дате дополнительного собрания и провести голосование в заочной форме.
• По факту собрания оформляется протокол, соответствующий требованиям Приложения N 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

В состав протокола входят:

• почтовые уведомления, подтверждающие отправку сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений в доме;
• рассматривавшийся Проект переустройства и/или перепланировки помещения в многоквартирном доме;
• опросные листы (для собраний в очно-заочной и заочной форме);
• список собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, в протоколе общего собрания должны быть обязательно указаны:

• паспортные данные каждого участника голосования;
• реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности участников голосования на помещения в многоквартирном доме.

Копия протокола общего собрания направляется в уполномоченный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный жилищный надзор (в Москве – в Мосжилинспекцию), с получением подтверждающего документа.

Мосжилинспекция проверяет достоверность сведений, указанных в протоколе общего собрания:

• правильность расчета голосов участников собрания,
• легитимность подписей собственников помещений в доме,
• достоверность паспортных данных и реквизитов правоустанавливающих документов участников собрания.

Мосжилинспекция направляет заказными письмами запросы всем собственникам помещений дома, принимавшим участие в голосовании. Если ответы, поступившие от собственников, будут противоречить решениям, указанными в протоколе общего собрания, в выдаче Разрешения на переустройство и/или перепланировку помещения будет отказано.

При выявлении фактов фальсификации подписей собственников, Мосжилинспекция направит документы в правоохранительные органы. Поэтому важно, чтобы протокол содержал достоверные сведения и был оформлен качественно.

Основания для отказа Мосжилинспекции в выдаче разрешения на переустройство и/или перепланировку нежилого помещения:

• обнаружение в протоколе общего собрания недостоверных сведений,
• несоответствие протокола даже одному из требований Приложения N 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.,
• нарушение порядка передачи копии протокола в уполномоченный орган государственного жилищного надзора.

Этап № 5. Получение Разрешения на переустройство и/или перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме

Комплект документов для получения Разрешения подается в Мосжилинспекцию через МФЦ:

• Заявление на предоставление гос. услуги,
• Копии правоустанавливающих документов на помещение,
• Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ,
• Проект переустройства и/или перепланировки помещения,
• Заключение Роспотребнадзора,
• Протокол общего собрания собственников и справка о сдаче копии протокола в орган жилищного надзора (если переустройство и/или перепланировка затрагивают конструкции, являющиеся общим имуществом собственников помещений в доме).

Мосжилинспекция не вправе требовать от заявителя предоставления документов, кроме предусмотренных законом, и обязана самостоятельно запросить в инстанциях необходимые ей документы и сведения.

• Бланк заявления на предоставление услуги. Скачать
• Образец заполнения бланка. Скачать

Это важно

На практике, если заявитель предварительно сам не позаботился о сборе дополнительных документов и согласований, он получает отказ с обоснованной законом формулировкой, часто не позволяющей выиграть иск в суде. Поэтому рекомендуется самостоятельно оформить и сдать в Мосжилинспекцию дополнительные документы, доказывающие возможность выдачи разрешения на перепланировку помещения.

Мосжилинспекция проводит необходимые проверки:

• Проверяет Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения на соответствие действующему законодательству,
• Проверяет протокол общего собрания,
• Запрашивает дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ и в Росреестре.

Мосжилинспекция может запросить дополнительные документы и сведения в иных инстанциях.

Если документация оформлена корректно и проект прошел проверку, Мосжилинспекция выдает «Распоряжение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах» или «Решение об отказе в оказании государственной услуги».

Если Мосжилинспекция принимает решение об отказе, оригиналы сданных в Мосжилинспекцию документов возвращаются. После устранения недостатков в документации, можно повторно подать в Мосжилинспекцию документы на получение разрешения.

Этап № 6. Проведение ремонтных работ

Если помещение газифицировано, до проведения ремонтных работ нужно вызвать специалиста АО «Мосгаз» для отключения газовой плиты и заглушки газовой коммуникации. Обязательно возьмите справку о том, что газовая плита была отключена силами АО «Мосгаз», а не вашими строителями.

Малейшее архитектурное отступление от проекта (в том числе сдвиг перегородки, изменение конфигурации перегородки, изменение места расположения сантехприбора) потребуется дополнительно согласовать с Мосжилинспекцией. Поэтому ремонт лучше выполнять в точном соответствии с проектом.

При обустройстве проемов в несущей стене (с усилением) или гидроизоляции в санузле нужно подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы.

Если переносились батареи, нужно подписать с балансодержателем здания Акты на скрытые работы на подключение к общедомовым коммуникациям.

Этап № 7. Сдача помещения в эксплуатацию

Сначала оформляется Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Затем в Мосжилинспекцию сдается комплект документов:

• Заявление о готовности предоставить помещение для проверки,
• Акты на скрытые и выполненные работы,
• Журнал производства ремонтно-строительных работ,
• Если дом газифицирован, сдается справка АО «Мосгаз».

Помещение обследует комиссия (в составе представителей ДЭЗа, проектной и подрядной организаций, Мосжилинспекции). При положительном результате проверки выдается Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме, утвержденный Мосжилинспекцией.

Затем помещение обследуется БТИ. После этого необходимо будет поставить произведенные планировочные изменения на кадастровый учет и внести изменения в записи ЕГРН.

Сроки предоставления услуг