Оформление разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд
Проектно-юридическая компания «ФРАНЦ-А» поможет вам перевести квартиру в нежилой фонд, согласовать перепланировку и получить одобрение проекта на общем собрании собственников помещений дома.
Мы работаем в сфере архитектурно-строительного проектирования с 2000 года. На нашей стороне – хорошая репутация в согласующих инстанциях Москвы и Московской области, а также опыт, позволяющий с уверенностью исключить большинство рисков, которые могут стать препятствием для перевода квартиры в статус нежилого помещения.
Сотрудничая с нами, вы можете быть уверены в соблюдении всех процедур, предусмотренных законодательством.
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО ПЕРЕВОДУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
Какие квартиры могут быть переведены в нежилой фонд:
- Расположенные на 1 этаже, или на 2 этаже над нежилым помещением;
- Позволяющие обустроить отдельный вход с улицы (изолированный от входа в подъезд);
- Соответствующие нормам СНиП, применяемым для нежилых помещений;
- Расположенные в доме, который не является объектом культурного наследия, не признан аварийным, и не подлежит сносу.
- Не имеющие несанкционированной перепланировки, зафиксированной в БТИ.
Юридические требования к квартире:
- Отсутствие обременений (в том числе залога);
- Отсутствие прописанных жильцов;
- Согласие 2/3 собственников квартир дома на затрагивание общедомового имущества (в связи с обустройством отдельного входа).
Инициировать изменение статуса помещения с жилого на нежилой может только собственник объекта.
Основные этапы перевода квартиры в нежилой фонд:
- Предпроектные работы;
- Разработка проектной документации;
- Согласование проекта с собственниками помещений жилого дома;
- Согласование проектной документации в инстанциях г. Москвы;
- Получение разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд;
- Ремонтные работы;
- Сдача помещения в эксплуатацию.
Этап 1. Предпроектные работы
- Получение технического паспорта квартиры в БТИ;
- Проверка поэтажного плана БТИ на наличие ошибок (выявленные ошибки устраняются, затем следует получить новый поэтажный план);
- Анализ помещения на соответствие нормам СНиП и требованиям согласующих инстанций;
- Оценка условий для устройства отдельного входа в помещение с учетом требований нормативной документации:
- изоляция входа от жилой части здания, возможность установки пандуса;
- размещение входной группы в пределах габаритов земельного участка;
- возможность переноса газовой трубы, если она проходит в месте, где планируется размещение входа (для этого в АО «Мосгаз» запрашиваются Технические условия на перенос газовой трубы).
- Получение ситуационного плана в Москомархитектуре;
- Консультация в Москомархитектуре по вопросам, связанным с запланированным изменением фасада здания;
- Разработка Генплана (на геоподоснове) и чертежей с разрезами в зоне выполнения земляных работ для обустройства входа с последующим согласованием в ГБУ Мосгоргеотрест;
- Согласование запланированных земляных работ с балансодержателями прилегающих подземных коммуникаций (если этого потребует Мосгеотрест).
Этап 2. Разработка проекта переустройства и/или перепланировки квартиры с ее переводом в нежилой фонд
- Организация, уполномоченная Мосжилинспекцией, обследует помещение и выдает Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ (работы не должны нарушать прочность здания и общедомовые коммуникации).
- Разрабатывается Проект переустройства и/или перепланировки помещения в жилом доме с переводом квартиры в нежилой фонд, который содержит следующие разделы:
- архитектурный (описания архитектурно-строительных решений и условий производства работ);
- конструктивный (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усилений, узлов);
- изменения, затрагивающие архитектурный облик здания (обустройство или закладка окон, обустройство входа);
- водопровод и канализация (план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, схема расположения оборудования);
- системы вентиляции и дымоудаления;
- кондиционирование;
- пожарная сигнализация, противопожарные мероприятия;
- дополнительные разделы проекта, если необходимо: технология, электроосвещение и электрооборудование, отопление, теплотехнический расчет.
Если планируется выполнение проема в несущей стене, в проекте предусматривается усиление проема металлоконструкциями (с инженерными расчетами по нагрузкам и усилению). Стандартный размер проема на первых этажах зданий составляет 90-100 см. При хорошем стечении обстоятельств можно обустроить проем шириной 150 см.
Этап 3. Согласование проектной документации у собственников помещений многоквартирного дома
Фасадная стена дома и прилегающий к дому земельный участок – это общее имущество собственников помещений жилого дома. Для создания и изменения входов, устройства витрин, оконных и дверных проемов во внешних стенах, крепления к фасаду дома вентиляционных коробов необходимо получить согласие более 2/3 собственников помещений дома (в форме протокола общего собрания).
Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома регламентирован Главой 6 Жилищного кодекса РФ:
- За 10 дней до проведения общего собрания следует направить собственникам помещений заказными письмами уведомление о проведении общего собрания (п.4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ). Содержание уведомления должно соответствовать требованиям пункта 5 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.
- Если в доме имеются неприватизированные квартиры или принадлежащие Москве нежилые помещения, уведомление о собрании направляется в инженерную службу района, уполномоченную Правительством Москвы представлять интересы города на общих собраниях собственников.
- Собрание проводится в очной форме. Решения по вопросам, затрагивающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (п.1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).
- Если на очном собрании отсутствовал кворум, следует повторно уведомить собственников и провести дополнительное собрание с голосованием в заочной форме.
- По результатам собрания оформляется протокол, соответствующий требованиям Приложения N 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.
В состав протокола входят:
- почтовые уведомления, подтверждающие отправку сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений в доме;
- рассматривавшийся Проект переустройства и/или перепланировки помещения в многоквартирном доме с переводом квартиры в нежилой фонд;
- опросные листы (для собраний в очной и в очно-заочной форме);
- список собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, в протоколе общего собрания должны быть обязательно указаны:
- паспортные данные каждого участника голосования;
- реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности участников голосования на помещения дома.
Сведения, указанные в протоколе, будут проверяться Департаментом городского имущества г. Москвы. Департамент будет направлять запросы всем собственникам помещений, принявшим участие в голосовании, а также в организацию, управляющую домом, и в Совет дома.
При выявлении недостоверной информации, нарушении процедуры проведения собрания, несоответствии ответов собственников помещений указанным в протоколе Департамент городского имущества г. Москвы отказывает в выдаче Разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд.
Поэтому протокол должен быть оформлен качественно.
Этап 4. Согласование проектной документации в инстанциях
- Проект необходимо самостоятельно согласовать в Роспотребнадзоре и получить Заключение о возможности перевода квартиры в нежилой фонд.
- Если жилой дом новый, проект согласовывается с архитектором дома (так как затрагиваются авторские права).
- Если затрагиваются газовые коммуникации (перенос труб), проект направляется на согласование в АО Мосгаз (Мосжилинспекция передает документы в АО Мосгаз самостоятельно).
- Если здание расположено в зоне исторической застройки, проект проходит согласование в Департаменте культурного наследия г. Москвы (Мосгорнаследие). Мосжилинспекция направляет проектную документацию в Мосгорнаследие самостоятельно.
Этап 5. Получение Разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд
- Заявление на предоставление гос. услуги подается в Департамент городского имущества города Москвы с пакетом документов:
- копии правоустанавливающих документов на помещение,
- Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ,
- Проект переустройства и/или перепланировки помещения в жилом доме с переводом квартиры в нежилой фонд,
- Заключение Роспотребнадзора,
- согласование ГУП Мосгоргеотрест,
- протокол общего собрания собственников помещений дома (с документом, подтверждающим сдачу копии протокола общего собрания в орган жилищного надзора),
- иные добровольно оформленные документы.
Документы подаются в трех экземплярах: оригиналы и 2 экз. копий.
На момент рассмотрения Заявления Департаментом, в квартире не должно быть прописанных граждан.
- Если комплект документов оформлен корректно, Департамент направляет его на проверку в Мосжилинспекцию и в Москомархитектуру. Департамент может запрашивать дополнительную информацию в БТИ, Росреестре, Мосгосстройнадзоре и других инстанциях.
- Мосжилинспекция рассматривает документы и направляет в Департамент решение о возможности согласования переустройства и/или перепланировки квартиры или мотивированный отказ. При получении отказа вы сможете повторно подать Заявление и документы на перевод квартиры в нежилой фонд после устранения недостатков.
- В случае отказа, оригиналы документов, сданных в Департамент, не возвращаются.
Этап 6. Ремонтные работы
Важно! Регламент работы Департамента не допускает проведения ремонта с отступлением от согласованного проекта. Если после ремонта помещение не будет соответствовать проекту, придется повторно оформлять Разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд.
Если квартира газифицирована, следует вызвать специалиста АО Мосгаз для заглушки газовой трубы. Вам понадобится справка о том, что доступ к газовым коммуникациям был отключен именно представителями АО Мосгаз, а не нанятыми строителями.
Подписание Актов на скрытые работы:
- При обустройстве проема в несущей стене (с усилением) или гидроизоляции в санузле Акт подписывается с проектной организацией.
- При подключении к общедомовым коммуникациям Акт подписывается с балансодержателем здания.
Этап 7. Сдача помещения в эксплуатацию
Собственник обязан сдать выполненные работы по ремонту помещения государственной комиссии, сформированной Департаментом городского имущества города Москвы.
- В Департамент направляется Заявление о готовности предоставить помещение для проверки. К Заявлению прикладываются Акты на скрытые работы, Журнал производства ремонтно-строительных работ, справка АО Мосгаз, если помещение газифицировано.
- Помещение обследует комиссия, в состав которой входят представители:
- Департамента городского имущества,
- Управы района города Москвы,
- Управляющей компании,
- Проектной организации,
- Мосжилинспекции.
- Собственнику помещения выдается Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке помещения в жилом доме.
- БТИ обмеряет помещение, присваивает объекту новый номер, вносит запись об изменении жилого назначения помещения на нежилое и выдает новый поэтажный план нежилого помещения.
- Кадастровый инженер разрабатывает технический план помещения и направляет его в Росреестр. Перевод квартиры в нежилой фонд и планировочные изменения ставятся на кадастровый учет. Вносятся изменения в ЕГРН.
- Росреестр регистрирует перевод квартиры в нежилой фонд.
Ориентировочные сроки оформления документов для перевода квартиры в нежилое помещение:
- Разработка Заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ - 2 недели.
- Разработка проекта переустройства и/или перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд - от 2 недель.
- Согласование документации в организациях-балансодержателях подземных коммуникаций и получение заключения ГБУ Мосгоргеотрест - от 2-х недель до 2 месяцев.
- Согласование проекта переустройства и/или перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд в Роспотребнадзоре - 1 месяц.
- Рассмотрение документов в Департаменте городского имущества - 48 рабочих дней (для проверки документов выдача разрешения может быть приостановлена на несколько месяцев).
- Проверка помещения госкомиссией, утверждение Акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке помещения в жилом доме – 30 рабочих дней.
- Оформление новых документов в БТИ - до 1 месяца.
- Постановка изменений на кадастровый учет и внесение сведений в ЕГРН - до 2-х месяцев.
Архитекторы и юристы компании «ФРАНЦ-А» хорошо знают требования, предъявляемые Департаментом городского имущества, Мосжилинспекцией, Роспотребнадзором, Москомархитектурой, Мосгорнаследием. Мы поможем вам подготовить проектную документацию и пройти процедуры согласования без конфликтов с согласующими инстанциями, временных и финансовых потерь.
Стоимость услуг
Точную стоимость перевода квартиры в нежилое помещение можно определить только после знакомства с документами на квартиру, статус которой вы хотели бы изменить.
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО ПЕРЕВОДУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ