Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

При расчете земельного налога, налогов на имущество организаций и физических лиц используется кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная в ходе государственной кадастровой оценки. Росреестр использует методы массовой оценки, без учета уникальных характеристик каждого объекта. В результате кадастровая стоимость здания, помещения или земельного участка может оказаться завышенной, что повлечет за собой увеличение налогооблагаемой базы.

Завышение кадастровой стоимости объектов налогообложения становится серьезной проблемой для собственников. В этой ситуации вы можете защитить свои интересы, оспорив кадастровую стоимость здания, помещения или земельного участка в судебном порядке при поддержке юристов компании «ФРАНЦ-А».

Что предпринять, если государственная кадастровая оценка завышена?

Есть два способа оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, полученную с применением методов массовой оценки:

• Доказать недостоверность сведений об объекте, на основании которых выполнена его кадастровая оценка;
• Установить рыночную стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки.

Решение об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка, здания или помещения можно получить в судебном или досудебном порядке. Процедура регламентирована Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости для пересмотра результата его кадастровой оценки

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо заключить договор с независимым оценщиком или оценочной компанией. В отчете эксперта установление рыночной стоимости объекта производится индивидуально с учетом его уникальных особенностей:

• месторасположение,
• назначение помещений,
• уровень износа,
• вид физического износа (устранимый или неустранимый),
• вид функционального устаревания (устранимое или неустранимое).

Какие факторы способствуют снижению рыночной стоимости недвижимости:

• наличие деревянных перекрытий и их плохое состояние;
• необходимость ремонта кровли, чердачного помещения или коммуникаций в нежилых зданиях, который собственники нежилого здания обязаны выполнять за свой счет;
• протечки кровли и крыши из-за неудовлетворительного состояния конструкций снижают стоимость помещений верхнего этажа.

Для оспаривания кадастровой стоимости объекта с учетом перечисленных факторов наша компания разрабатывает Техническое заключение о состоянии конструкций и коммуникаций объекта недвижимости (если это необходимо для подтверждения вашей позиции в споре о пересмотре кадастровой стоимости объекта).

Это важно: нет гарантии, что суд оценит стоимость объекта в том же размере, что и независимый эксперт при составлении отчета.

Можно ли урегулировать спор в досудебном порядке?

Да, можно. Однако в порядке досудебного урегулирования комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости при Управлении Росреестра по Москве или по Московской области редко меняет свое решение. В большинстве случаев приходится обращаться в суд.

Для рассмотрения вопроса комиссией при Управлении Россреестра в досудебном порядке, необходимо подать Заявление. Вместе с Заявлением на рассмотрение направляется комплект документов:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, которую вы оспариваете;
• копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости (заверенная нотариально);
• документы, подтверждающие наличие оснований для пересмотра кадастровой стоимости:
  • документы, доказывающие недостоверность сведений, использованных при выполнении государственной кадастровой оценки объекта;
  • отчет независимого оценщика, составленный на бумажном носителе и в электронной форме.

Когда следует обращаться с исковым заявлением в суд?

• Ваше Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта отклонено комиссией;
• Заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты поступления.

Это важно: для физических лиц проходить этап досудебного урегулирования спора не обязательно, вы можете сразу оспаривать кадастровую стоимость недвижимости в суде.

Порядок рассмотрения иска о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости

• Иски о пересмотре кадастровой стоимости объектов, расположенных в Москве, рассматриваются в Московском городском суде.
• Кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных в Московской области, оспаривается в Московском областном суде.

Порядок рассмотрения иска в суде установлен главой 25 КАС РФ.

При рассмотрении иска назначается судебная оценочная экспертиза. На основании ее результатов суд устанавливает кадастровую стоимость объекта. Затем пересмотренная кадастровая стоимость объекта вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

Что дает пересмотр кадастровой стоимости объекта?

• Уменьшение размера налоговых платежей для собственников зданий и земельных участков.
• Уменьшение арендных платежей для арендаторов недвижимости.

Учитывайте, что установленная судом кадастровая стоимость объекта используется для исчисления налоговой базы за тот налоговый период, в котором вы инициировали пересмотр кадастровой стоимости. Например, если вы успешно оспорили кадастровую стоимость недвижимости в суде в 2019 году, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2019 года. Вернуть ранее переплаченную сумму налога не получится.

Когда оспаривание кадастровой стоимости здания, помещения или участка нецелесообразно?

Чтобы соотнести потенциальные выгоды от уменьшения кадастровой стоимости земельного участка, здания или другого объекта и расходы на ведение судебного процесса, уточните у независимого оценщика или оценочной компании несколько важных аспектов:

• ориентировочную стоимость объекта недвижимости по результатам независимой оценки и возможные расхождения с результатами назначенной судом экспертизы;
• ожидаемую стоимость независимой оценки объекта и работы судебного эксперта;
• предстоящие расходы на юридические услуги по ведению судебного процесса.

Закажите консультацию юриста в компании «ФРАНЦ-А». Мы оценим потенциальные риски и предложим оптимальное решение, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, здания или помещения в судебном порядке, опираясь на уникальные характеристики конкретного объекта.