Главная / Услуги / Кадастровая стоимость / Уменьшение кадастровой стоимости нежилых зданий и помещений

Уменьшение кадастровой стоимости нежилых зданий и помещений в Москве

Если вы собственник здания или помещения, в котором размещается офис, магазин или предприятие сферы услуг, налоговая инспекция рассчитывает налог на имущество от его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости ежегодно утверждается Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы.

Кадастровая стоимость здания, рассчитанная в массовом порядке, без учета уникальных характеристик объекта, часто превосходит рыночную.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость объекта?

Чтобы снизить налоговые платежи, если вы собственник объекта
Чтобы снизить арендные платежи, если вы арендуете объект, принадлежащий г. Москве или Московской области.

Факторы, способствующие снижению рыночной стоимости недвижимости:

неудачное месторасположение, ограниченная транспортная доступность
социальное назначение помещения или здания
вольшой уровень износа здания
аварийное состояние здания
необходимость проведения в помещении ремонта
наличие деревянных перекрытий, и их плохое состояние
необходимость ремонта кровли, чердачного помещения или коммуникаций в нежилых зданиях (такой ремонт собственники нежилого здания обязаны выполнять за свой счет)
протечки кровли и крыши снижают стоимость помещений верхнего этажа
малая функциональность помещения (большое количество помещений вспомогательного назначения)
отсутствие обособленного входа в помещение, отсутствие окон в помещениях
низкая высота потолков.

Для доказательства этих фактов, в целях снижения рыночной стоимости объекта наша компания разрабатывает Техническое заключение о состоянии конструкций и коммуникаций объекта недвижимости.

Этот документ поможет оценщику, а также в суде аргументировать вашу позицию.

Вы можете обсудить с юристом нашей компании целесообразность подготовки Технического заключения о состоянии конструкций и коммуникаций.

С чего начать?

Сначала необходимо доказать, что кадастровая стоимость объекта, установленная государственной кадастровой оценкой, превышает рыночную стоимость. Для этого нужно установить рыночную стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки, с учетом уникальных особенностей объекта.

Рыночную стоимость объекта определяет оценщик (эксперт), который составляет отчет об установлении рыночной стоимости объекта. Деятельность оценщика (эксперта) регламентирована Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

Сначала отчет эксперта предоставляется в Росреестр, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости. Шансы на досудебное разрешение спора есть, но комиссия редко принимает решения в пользу заявителей. Поэтому в большинстве случаев приходится обращаться в суд.

Для организаций проходить этап досудебного урегулирования в Росреестре необходимо обязательно. Для физических лиц проходить этап досудебного урегулирования спора не обязательно: можно сразу оспаривать кадастровую стоимость недвижимости в суде.

Порядок рассмотрения иска о пересмотре кадастровой стоимости здания в суде:

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости здания или помещения, расположенного в Москве, подается в Московский городской суд
Кадастровая стоимость объектов, расположенных в Московской области, оспаривается в Московском областном суде.

Ответчиками по иску выступают Росреестр и Департамент Городского имущества г. Москвы Спор рассматривается в суде в порядке, установленном главой 25 КАС РФ.

Для установления кадастровой стоимости объекта назначается судебная оценочная экспертиза. Учитывайте, что оценка судебного эксперта может не совпадать с выводами независимого оценщика.

Оправдает ли результат расходы на судебный процесс?

Помните, что пересмотр кадастровой стоимости объекта не является основанием для перерасчета суммы налога, уплаченной в предыдущие налоговые периоды, и возврата переплаты. Если решение суда получено в 2019 году, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 20219 года, не ранее.

То есть, налог на имущество будет уменьшен только в том налоговом периоде, в котором вы инициировали ее пересмотр.

Чтобы взвесить «за» и «против» процесса по уменьшению кадастровой стоимости здания или помещения, заранее задайте вопросы юристу и эксперту-оценщику:

Как эксперт оценивает ориентировочную стоимость объекта и насколько велико расхождение с актуальной кадастровой стоимостью;
Какие расходы на юридические услуги следует запланировать в бюджете;
Сколько будет стоить работа судебного эксперта;
Насколько вероятно положительное решение суда по вашему объекту.

Закажите консультацию юриста в компании «ФРАНЦ-А». Мы поможем уменьшить кадастровую стоимость здания или помещения в судебном порядке, опираясь на уникальные характеристики вашего объекта.

Стоимость и сроки услуг компании «ФРАНЦ-А» по уменьшению кадастровой стоимости нежилых зданий и помещений:

№	Наименование услуги:	Стоимость	Сроки
1	Разработка Отчета «об оценке рыночной стоимости нежилого помещения\здания»	от 40 000 рублей	10 дней
2.1	Уменьшение кадастровой стоимости помещения\здания в внесудебном порядке (на комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра)	30 000 рублей	1 месяц
2.2	Уменьшение кадастровой стоимости помещения\здания в судебном порядке	120 000 рублей	4 месяца

Часто задаваемые вопросы

Если помещение принадлежит нескольким собственникам в долях, и только один собственник согласен на оспаривание кадастровой стоимости помещения, можно ли уменьшить стоимость помещения?

Да, можно, но спор будет рассматриваться только в суде, суд привлечет к участию в деле всех собственников помещения, и их позиция будет влиять на исход дела:
- Если принадлежащая вам доля в праве собственности на помещение больше долей остальных собственников, их мнение не будет влиять на решение суда
- Если принадлежащая вам доля в праве собственности на помещение меньше, чем в совокупности у остальных собственников, и они в суд не явятся или не будут возражать против уменьшения стоимости, суд кадастровую стоимость уменьшит.
- Однако если доля остальных собственников больше ваших и они будут возражать против уменьшения стоимости имущества, суд может отказать в уменьшении стоимости имущества.

Обязательно ли обращаться за оспариванием стоимости недвижимости в досудебном порядке в комиссию? Можно ли сразу подать иск в суд?

Если собственником объекта является юридическое лицо, обращаться в комиссию обязательно. Однако если собственник объекта- лицо физическое, можно сразу обращаться в суд.

За сколько лет можно вернуть излишне уплаченные деньги?

Если вы платили налог исходя из завышенной стоимости объекта, и сейчас желаете оспорить стоимость имущества, - переплату нельзя будет вернуть больше чем за три года.

Какая организация устанавливает кадастровую стоимость помещений, расположенных в г. Москве?

Это – функция Правительства Москвы. Ежегодно Департамент городского имущества г. Москвы выпускает Распоряжение, утверждающее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на начало года. В приложении к этому Распоряжению, указаны находящиеся в частной собственности нежилые объекты недвижимости Москвы, там же указана кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости.

Может ли арендатор здания оспаривать кадастровую стоимость здания?

Да, может, если увеличенная кадастровая стоимость здания нарушает права арендатора (т.е. если ставка арендной платы зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости), и если собственник объекта недвижимости даст согласие на оспаривание стоимости принадлежащего ему имущества.

Организация имеет в собственности помещение, имеющее назначение «административное». Если поменять назначение помещения на назначение «аптека» или «торговое», изменится ли кадастровая стоимость помещения?

Да, изменится. Одним из основных факторов, влияющих на кадастровую стоимость помещения, является его назначение. Поэтому, если вы измените назначение помещения на «аптеку», кадастровая стоимость помещения может уменьшиться, а если на «торговое» – то стоимость помещения увеличится.

ПОЛУЧИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЭКСПЕРТА

Напишите ваше имя, номер телефона и наши менеджеры свяжутся с вами и проведут бесплатную консультацию и ответят на все ваши вопросы.