Разрешение на переустройство и перепланировку квартиры.
Что такое переустройство и перепланировка квартиры
Перепланировкой и переустройством является любое отличие фактической планировки квартиры от указанной в поэтажном плане БТИ планировки.
Перепланировкой и переустройством являются:
- демонтаж перегородок и стен, возведение перегородок,
- обустройство проемов в несущих стенах, устройство несущих стен,
- изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями,
- затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц,
- закладка или обустройство дверных проемов,
- перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов,
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит, устройство и перенос кухонь и кухонь-ниш,
- устройство каминов и дымоходов,
- устройство перегородок, в том числе создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия,
- изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов), устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений.
- создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов (не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных).
- устройство одной антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
Перепланировка и переустройство квартиры требуют ее обязательного утверждения, а также внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного Кодекса РФ).
Что запрещено делать при перепланировке (переустройстве) квартиры в Москве
- запрещено переустройство непригодных для проживания помещений, переустройство помещений в признанных аварийными домах;
- запрещена ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- запрещен перенос радиаторов отопления на лоджии, объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
- запрещено устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- запрещено устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
- запрещено превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции, устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; пробивка отверстий в стенах-пилонах, вырубка ниш в стенах-диафрагмах и в колоннах (стойках, столбах), в местах расположения связей между сборными элементами;
- в многоквартирных домах типовых серий запрещено производить штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий;
- запрещено изменение габаритов квартиры, затрагивающее внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька;
- запрещено устройство на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь;
- запрещена установка санитарно-технического оборудования, газовых и (или) электрических плит на площади антресоли;
- в домах, обладающих признаками объекта культурного наследия, запрещено затрагивание внешнего облика дома;
Виды перепланировок
Перепланировки квартир бывают 2 видов: типовые и индивидуальные.
Типовая перепланировка квартиры - уже утвержденные инстанциями Москвы типовые планировки. Однако такие планировки разработаны только на дома типовых серий. Эти планировки размещены в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции, и имеются в МФЦ. Вы можете выбрать подходящую вам планировку, и без разработки проекта самостоятельно ее согласовать в Мосжилинспекции в уведомительном порядке путем подачи заявления через МФЦ. Однако на практике оформляются такие разрешения редко, так как эти утвержденные планировочные решения не пользуются популярностью.
Индивидуальная перепланировка квартиры - это перепланировка, отсутствующая в «типовых планировках», утвержденных инстанциями Москвы. В эту категорию планировок попадают все квартиры в монолитных и кирпичных домах. На квартиры в этих домах требуется разработка индивидуального проекта, с его утверждением в Мосжилинспекции.
Порядок выдачи разрешения на перепланировку и переустройство квартиры:
Порядок выдачи разрешения установлен статьями 26, 27 Жилищного Кодекса РФ.
В Москве порядок выдачи таких разрешений дополнительно регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». В Москве такие Разрешения выдает Мосжилинспекция.
В Московской области порядок получения Разрешения на переустройство и (или) перепланировку квартиры регламентирован Постановлениями районных администраций.
Порядок согласования индивидуальной перепланировки и переустройства квартиры, расположенной в г. Москве
Утверждение перепланировки и переустройства квартиры происходит в несколько этапов:
- предпроектные проработки,
- разработка проектной документации,
- согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости),
- получение разрешения на перепланировку,
- проведение ремонтных работ,
- сдача объекта в эксплуатацию.
Этап № 1 «Предпроектные проработки»
Сначала необходимо получить в БТИ кадастровый паспорт квартиры, отражающий состояние квартиры на момент «до проведения перепланировки».
Затем проверяется поэтажный план БТИ на отсутствие технических ошибок (несоответствие фактическому состоянию планировки квартиры, ширины простенков и стен, размеров окон и дверей, габаритов вентиляционных коробов). При их обнаружении, нужно обязать БТИ их устранить.
Затем запланированная перепланировка проверяется на соответствие требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам.
Если здание является объектом культурного наследия (памятником архитектуры) в Мосгорнаследии уточняется перечень элементов, являющихся предметами охраны, так как их необходимо будет сохранять при проведении ремонта.
Этап № 2 «Разработка проекта переустройства и (или) перепланировки квартиры»
Сначала разрабатывается «Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ». Заключение разрабатывается автором проекта дома или организацией, уполномоченной Мосжилинспекцией. Документ доказывает, что не нарушатся прочность здания и общедомовые коммуникации.
Затем разрабатывается Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, в разделах:
- «архитектурный» (пояснительная записка с указанием перечня планируемых работ, оснований для проектирования, описания архитектурно-строительных решений и условий производства работ, противопожарных мероприятий; планы и экспликации помещения по состояниям «до перепланировки», и «после перепланировки», план демонтажа перегородок, стен и оборудования, план и экспликация полов; конструкция полов, звукоизоляция);
- «конструктивный» (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усилений, узлов);
- «водопровод, канализация» (схема гидроизоляции полов, план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, трехмерная схема расположения оборудования);
- «вентиляция, дымоудаление»;
- теплотехнический расчет (если имеется демонтаж подоконной части стен);
- отопление (если переносятся батареи).
При изменении фасада дома, в состав Проекта дополнительно включаются: ситуационный план М 1:2000, чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения.
Проект разрабатывается проектной организацией, имеющей Свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Этап № 3 «Согласование проекта переустройства и(или)перепланировки в инстанциях»
Согласование проектной документации в МЧС и Роспотребнадзоре не требуется.
Если квартира расположена в доме-новостройке, желательно согласовать проект у автора проекта дома.
Получать разрешение на остекление балконов не требуется.
Если квартира является собственностью города Москвы, необходимо согласовать проект в Департаменте городского имущества города Москвы.
Самостоятельное согласование проекта в Москомархитектуре (если изменяется фасад здания), в АО «Мосгаз» (если затрагиваются газовые трубы), в Могорнаследии (если здание расположено в зоне исторической застройки и проектом затрагивается фасад здания, или если здание является памятником архитектуры) невозможно. В эти инстанции проект на согласование будет самостоятельно направлять Мосжилинспекция.
Если помещение является мемориальным, и проект изменяет размеры, пропорции и параметры дома, в том числе: количество или форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома, меняется цветовое решение или внешний облик наружных стен дома, устанавливаются кондиционеры, дополнительно требуется оформить Заключение государственной историко-культурной экспертизы.
Этап № 4 «Согласование проекта у собственников помещений многоквартирного дома»
Несущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения, принадлежат собственникам квартир многоквартирного дома ( ст. 290 Гражданского Кодекса РФ).
Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции жилого дома (в т.ч. фасадные стены дома), обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома (подпункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ).
Поэтому если проектом предусматривается обустройство окна, закладка или расширение окна, обустройство дымохода, создание навеса на кровле дома, или иной вид изменения фасада дома, необходимо получить согласие собственников помещений дома (в форме протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) на проведение таких мероприятий. Отсутствие такого согласия будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на проведение перепланировки и (или)переустройства квартиры.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован главой 6 Жилищного Кодекса РФ (статьи 36-48 ЖК РФ).
За 10 дней до проведения общего собрания необходимо всем собственникам помещений дома направить по почте заказными письмами сообщение о проведении общего собрания. Требования к содержанию такого сообщения указаны в пункте 5 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ.
Если в доме имеются неприватизированные квартиры или принадлежащие Москве нежилые помещения, сообщение о проведении общего собрания также обязательно должно быть направлено в инженерную службу вашего района как в организацию, уполномоченную Правительством Москвы по предоставлению интересов города Москвы на общих собраниях собственников помещений дома.
Сначала собрание необходимо проводить в очной форме голосования. Если на таком собрании будет отсутствовать кворум, необходимо повторно уведомить собственников помещений дома о проведении собрания, и провести собрание в очно-заочной или в заочной форме голосования.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, затрагивающим или уменьшающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее 2\3 голосов от общего числа голосов собственников помещений дома (п. 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ).
По факту проведения собрания необходимо оформить протокол общего собрания собственников помещений дома.
Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены Приложением N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12. 2015г. N937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».
В состав протокола общего собрания обязательно должны быть включены: почтовые уведомления о направлении сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений дома, рассмотренный на общем собрании проект, опросные листы (для собраний, проведенных в очной и в очно- заочной форме), список собственников помещений дома.
Обязательно в приложениях к протоколу общего собрания должны быть указаны паспортные данные и реквизиты правоустанавливающих документов участников собрания.
Копию протокола общего собрания необходимо направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор (орган государственного жилищного надзора), с получением подтверждающего документа.
При поверке протокола общего собрания Мосжилинспекция проверяет верность всех указанных в протоколе сведений: правильность расчета голосов участников собрания, легитимность подписей собственников помещений дома, достоверность паспортных данных и реквизитов правоустанавливающих документов участников собрания.
Мосжилинспекция направляет (заказными письмами) запросы всем собственникам помещений дома, принявшим участие в голосовании. Если поступившие от этих лиц ответы будут противоречить с их решениями, указанными в протоколе общего собрания, Мосжилинспекция откажет в выдаче Разрешения на переустройство и (или)перепланировку квартиры, а также направит документы в правоохранительные органы в связи с подделкой подписей жителей дома.
Обнаружение в протоколе общего собрания недостоверных сведений, несоответствие протокола даже одному из требований вышеуказанного Приложения, отсутствие копии протокола в уполномоченном органе государственного жилищного надзора являются основаниями для отказа Мосжилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку квартиры.
Этап № 5 «Получение Разрешения Мосжилинспекции на переустройство и (или) перепланировку квартиры»
Для получения разрешения, документы подаются в Мосжилинспекцию через МФЦ.
Вместе с заявлением сдаются документы: копии правоустанавливающих документов на помещение, Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ, Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры, при необходимости- протокол общего собрания собственников помещений дома и справка о сдаче копии протокола общего собрания в орган жилищного надзора.
Если право собственности на квартиру еще не зарегистрировано, и дом построен по договору участия в долевом строительстве, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в Мосжилинспекцию необходимо предоставить (в копиях): договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав (если была уступка прав по договору), согласие застройщика на перепланировку помещения, акт приема-передачи недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору.
Мосжилинспекция не вправе требовать от заявителя предоставления документов, кроме предусмотренных законом, и обязана самостоятельно запросить инстанциях необходимые ей документы и сведения. Однако на практике, если заявитель предварительно сам не позаботился о сборе дополнительных документов и согласований, он получает отказ в согласовании перепланировки с обоснованной законом формулировкой, часто не позволяющей выиграть иск в суде.
Поэтому рекомендуется самостоятельно оформить и сдать в Мосжилинспекцию дополнительные документы, доказывающие возможность выдачи разрешения на перепланировку помещения.
Затем Мосжилинспекция проверяет Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры на соответствие действующему законодательству, проверяет протокол общего собрания, запрашивает дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ и в Росреестре.
Мосжилинспекция может запросить дополнительные документы и сведения в иных инстанциях. Если квартира находится на последнем, на мансардном, или чердачном этажах дома, Мосжилинспекция проводит дополнительную проверку документов на предмет выявления чердачных помещений, незаконно оформленных в собственность. При обнаружении незаконного оформления в собственность части чердака- будет оказано в выдаче разрешения, и подан иск о признании права собственности на чердак незаконным.
Затем Мосжилинспекция выдает Распоряжение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах, или Решение об отказе в оказании государственной услуги.
Если Мосжилинспекция принимает решение об отказе в оказании государственной услуги, оригиналы сданных в Мосжилинспекцию документов возвращаются. После устранения недостатков в документах, можно повторно подать в Мосжилинспекцию документы на получение разрешения.
Этап № 6 «Проведение ремонта»
Если дом газифицирован, до проведения ремонтных работ нужно вызвать специалиста АО «Мосгаз» для отключения газовой плиты и заглушки газовой коммуникации, и взять справку о том, что газовая плита была отключена силами АО «Мосгаз», а не вашими строителями.
Малейшее архитектурное отступление от проекта (в том числе сдвиг перегородки, изменение конфигурации перегородки, изменение месторасположения сантехприбора) является отступлением, которое потребуется дополнительно согласовать с Мосжилинспекцией. Поэтому ремонт лучше делать без отступлений от проекта.
После завершения ремонта необходимо вызвать специалиста АО «Мосгаз» для подключения газовой плиты, и получить справку о том, что газовая плита была подключена специалистом АО «Мосгаз», а не вашими строителями.
При обустройстве проема в несущей стене (с усилением), или гидроизоляции в санузле нужно подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы.
Если переносились батареи, нужно подписать с балансодержателем здания Акты на скрытые работы на подключение к общедомовым коммуникациям.
Этап № 7 «Сдача квартиры в эксплуатацию»
Сначала оформляется Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Для этого сдается в Мосжилинспекцию заявление о готовности предоставить квартиру для проверки, Акты на скрытые и выполненные работы, Журнал производства ремонтно-строительных работ, и если дом газифицирован- вышеуказанные справки АО «Мосгаз».
Затем квартиру обследует комиссия (в составе представителей ДЭЗа, проектной и подрядной организаций, Мосжилинспекции). При положительном результате проверки выдается Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме, утвержденный Мосжилинспекцией.
Затем квартира обследуется БТИ.
Затем необходимо будет поставить произведенные планировочные изменения на кадастровый учет, и внести изменения в записи ЕГРН.
Срок оформления Разрешения на переустройство и (или) перепланировку квартиры
Срок разработки Заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ- 2 недели.
Срок разработки проекта переустройства и(или)перепланировки квартиры - от 2-х недель. Если проект необходимо согласовать в инстанциях, на получение согласований требуется 1 месяц.
Мосжилинспекция документы рассматривает не менее 35 рабочих дней (без учета срока, на который Мосжилинспекция имеет право приостановить предоставление государственной услуги).
После проведения ремонта, срок проверки помещения государственной комиссией, подписания и утверждения Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме – 30 рабочих дней.
На оформление новых документов в БТИ потребуется 1 месяц.
На постановку на кадастровый учет изменений и внесение сведений о новой планировке квартиры в базу ЕГРН потребуется 1 месяц.
ООО «ФРАНЦ-А» поможет получить разрешение на перепланировку квартиры, подготовить проект и другие необходимые документы. Узнайте стоимость, обратившись по указанным на сайте телефонам.