Легализация самостроя в Москве

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие самостроя, а также запрашивают документы в инстанциях (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении самостроя органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении самостроя в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями самострой оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если инстанции не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Узаконить самострой на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

• земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для этого суду желательно представить:

• проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
• заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
• заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
• архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
• договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Согласно абзацу второму пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом также нужно доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

Поэтому для легализации самостроя через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить суду:

• договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
• проект строительства (реконструкции) здания;
• заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
• заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
• архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Этот способ применим для объектов г. Москвы.

Сначала необходимо подать заявление и документы в Градостроительно- земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить самострой.

Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

Для получения положительного решения комиссии нужно представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия приглашает на заседания виновных в возведении самостроя лиц для дачи пояснений, устанавливает возможность легализации самостроя и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения самостроя и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и сноса самостроя.

Положительный протокол ГЗК содержит решения:

• о подписании договора аренды земельного участка на краткосрочный период для целей строительства/реконструкции здания;
• о выплате штрафа;
• о подписании договора аренды земельного участка на длительный срок для эксплуатации построенного/реконструированного здания.

На основании решения комиссии придется заплатить штраф за незаконное использование земельного участка.

Если комиссия установит неосуществимость легализации самостроя в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

Положительное решение комиссии позволит иметь нужный для суда договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен для целей строительства/реконструкции здания, а также подписать долгосрочный договор аренды земельного участка.

С учетом норм статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на самострой. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Поэтому можно просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

• право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;
• земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;
• суду можно доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие с ними.