Легализация самостроя в Москве

Что такое самострой?

Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, существовавших на дату начала возведения или создания самовольной постройки и действующих на дату выявления самовольной постройки.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Незаконно возведенная часть здания, возникшая в результате реконструкции, также является самовольной постройкой.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии этих ограничений.

Почему необходимо узаконить самострой?

Использование самовольной постройки не допускается. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Поэтому право собственности на самострой нужно постараться оформить.

Как узаконить самострой?

Существует 5 способов легализации самостроя:

оформление разрешения на строительство;
признание права собственности в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ;
признание права собственности на самострой через суд на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ;
получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ;
установление, что здание или его часть не является самовольной постройкой.

Рассмотрим ситуации более подробно.

Способ № 1. Оформление разрешения на строительство:

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие самостроя, а также запрашивают документы в инстанциях (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении самостроя органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении самостроя в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями самострой оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если инстанции не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Способ № 2. Признание права собственности на самострой через суд на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

Узаконить самострой на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для этого суду желательно представить:

проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Способ № 3. Признание права собственности на самострой в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

Согласно абзацу второму пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом также нужно доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

Поэтому для легализации самостроя через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить суду:

договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
проект строительства (реконструкции) здания;
заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Способ № 4. Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на самострой в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

Этот способ применим для объектов г. Москвы.

Сначала необходимо подать заявление и документы в Градостроительно- земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить самострой.

Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

Для получения положительного решения комиссии нужно представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия приглашает на заседания виновных в возведении самостроя лиц для дачи пояснений, устанавливает возможность легализации самостроя и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения самостроя и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и сноса самостроя.

Положительный протокол ГЗК содержит решения:

о подписании договора аренды земельного участка на краткосрочный период для целей строительства/реконструкции здания;
о выплате штрафа;
о подписании договора аренды земельного участка на длительный срок для эксплуатации построенного/реконструированного здания.

На основании решения комиссии придется заплатить штраф за незаконное использование земельного участка.

Если комиссия установит неосуществимость легализации самостроя в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

Положительное решение комиссии позволит иметь нужный для суда договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен для целей строительства/реконструкции здания, а также подписать долгосрочный договор аренды земельного участка.

С учетом норм статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на самострой. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Способ № 5. Установление, что здание или его часть не является самовольной постройкой:

Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Поэтому можно просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;
земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;
суду можно доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие с ними.

Меры, применяемые органами государственной власти Москвы при выявлении самостроя:

Сначала административно-техническая инспекция (АТИ) на основании части 1 статьи 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях выносит протокол об административном правонарушении, предписание, обязывающее устранить правонарушение, и постановление, обязывающее собственника объекта уплатить административный штраф за незаконное использование земельного участка (для граждан – от 1000 до 3000 рублей; юридических лиц – от 50 000 до 150 000 рублей, должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей).

Виновному лицу дается срок для легализации самостроя в Москве или сноса объекта, длительности которого, как правило, бывает недостаточно.

При повторной проверке инспекция снова штрафует, уже в большем размере.

Затем инспекция направляет в Департамент городского имущества г. Москвы уведомление об обнаружении самостроя на земельном участке.

Если земельный участок принадлежит городу Москве и сдан в аренду собственнику здания, Департамент городского имущества на основании статьи 222 ГК РФ в течение нескольких лет подает в суд иск с требованием признания здания или его части самостроем и сноса.

Если подан иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе:

При рассмотрении иска суд назначит судебную экспертизу. Поэтому во избежание сноса всего здания при незаконной реконструкции нужно предоставить суду:
- изготовленный БТИ поэтажный план с выводом о проведении реконструкции с сохранением законной части здания
- техническое заключение о состоянии конструкций с выводом о возможности приведения здания в первоначальное состояние;
Если возможно привести здание в первоначальное состояние, удовлетворению подлежит только иск о сносе самовольно возведенной части; иск о сносе всего строения удовлетворению не подлежит;
Если судебная экспертиза установит, что при реконструкции уничтожили законную часть здания и возник новый объект, суд признает самовольной постройкой все здание;
Решение суда должно быть законным и исполнимым, не нарушающим прав других лиц. Поэтому если здание принадлежит нескольким лицам, суд привлекает собственника законной части к участию в рассмотрении иска.
Суд выясняет, какие последствия повлечет снос самостроя для иных, невиновных, собственников законно существующей части здания. Суд должен отказать в иске, если установит, что снос самостроя нанесет ущерб собственникам законной части здания.
В суде собственник законной части здания может обосновано возражать против иска, если снос самостроя нанесет ему ущерб. В суд можно принести документы, доказывающие, что имущества ответчика недостаточно для возмещения собственнику смежной законной части здания ущерба, связанного с ее разрушениями.
Если часть здания принадлежит иному, невиновному, лицу, и здание технически не может подлежать сносу без сноса законной части здания (имеются общие несущие конструкции, фасадные стены или коммуникации), или снос самостроя повлечет разрушение законной части здания, суд будет иметь основание отказать в иске;
Если решение суда о сносе самостроя будет нарушать права собственника законной части здания, суд может вынести решение о признании части здания самовольной постройкой и отказать в ее сносе в связи с невозможностью осуществления этого без уничтожения законно существующей части здания и нарушения прав третьих лиц;
В России отсутствует обширная практика проектирования сноса части здания с сохранением функционирования его оставшейся части при наличии общих несущих конструкций и коммуникаций.
Поэтому суду можно доказать, что приведение объекта в прежнее состояние технически невозможно по причине отказа проектных организаций от разработки проекта сноса части здания;
Запрещено строительство зданий за пределами линий градостроительного регулирования, а также на территории охранной зоны газопровода.
Поэтому если самострой возведен за пределами линий градостроительного регулирования или в пределах территории охранной зоны газопровода, суд примет решение о его сносе.

Оказываем помощь:

при рассмотрении Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (ГЗК) возможности сохранения и легализации самовольной постройки;
в оформлении разрешительной документации для легализации самостроя в Москве. Разрабатываем технические заключения, Архитектурно-градостроительные решения (АГР), оформляем в Москомархитектуре Свидетельства о их утверждении;
в судах, при рассмотрении исков о признании самовольной постройкой и сносе здания или его незаконно возведенной части;
в судах, при рассмотрении вопросов о признании прав собственности на самовольные постройки;
в административно-технической инспекции, при составлении протоколов об административных правонарушениях.