Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, существовавших на дату начала возведения или создания самовольной постройки и действующих на дату выявления самовольной постройки.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Незаконно возведенная часть здания, возникшая в результате реконструкции, также является самовольной постройкой.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии этих ограничений.
Использование самовольной постройки не допускается. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Поэтому право собственности на самострой нужно постараться оформить.
Существует 5 способов легализации самостроя:
Рассмотрим ситуации более подробно.
При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие самостроя, а также запрашивают документы в инстанциях (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).
Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении самостроя органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.
При обнаружении самостроя в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями самострой оформить разрешение на строительство невозможно.
Однако если инстанции не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
Узаконить самострой на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
Для этого суду желательно представить:
Согласно абзацу второму пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.
При этом также нужно доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
Поэтому для легализации самостроя через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить суду:
Этот способ применим для объектов г. Москвы.
Сначала необходимо подать заявление и документы в Градостроительно- земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить самострой.
Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».
Для получения положительного решения комиссии нужно представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.
Комиссия приглашает на заседания виновных в возведении самостроя лиц для дачи пояснений, устанавливает возможность легализации самостроя и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения самостроя и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и сноса самостроя.
Положительный протокол ГЗК содержит решения:
На основании решения комиссии придется заплатить штраф за незаконное использование земельного участка.
Если комиссия установит неосуществимость легализации самостроя в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.
Положительное решение комиссии позволит иметь нужный для суда договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен для целей строительства/реконструкции здания, а также подписать долгосрочный договор аренды земельного участка.
С учетом норм статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на самострой. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.
Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Поэтому можно просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:
Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие с ними.
Сначала административно-техническая инспекция (АТИ) на основании части 1 статьи 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях выносит протокол об административном правонарушении, предписание, обязывающее устранить правонарушение, и постановление, обязывающее собственника объекта уплатить административный штраф за незаконное использование земельного участка (для граждан – от 1000 до 3000 рублей; юридических лиц – от 50 000 до 150 000 рублей, должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей).
Виновному лицу дается срок для легализации самостроя в Москве или сноса объекта, длительности которого, как правило, бывает недостаточно.
При повторной проверке инспекция снова штрафует, уже в большем размере.
Затем инспекция направляет в Департамент городского имущества г. Москвы уведомление об обнаружении самостроя на земельном участке.
Если земельный участок принадлежит городу Москве и сдан в аренду собственнику здания, Департамент городского имущества на основании статьи 222 ГК РФ в течение нескольких лет подает в суд иск с требованием признания здания или его части самостроем и сноса.